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一、陽臺、曬臺、平臺、露臺

這幾種可以接觸室外的面積范圍是絕大數(shù)購房者搞不清的地方，也不懂哪種才算面積。首先，需要澄清的是“露臺”是香港地區(qū)房地產(chǎn)常用的術語，是近幾年才傳到大陸的“舶來品”，在上海的房屋計算規(guī)范里并沒有這一說法，在合同里看不到露臺這一名詞。

所謂曬臺(平臺)是指：底層突出、高于地面的延伸部位，通常無頂。大多數(shù)別墅都有2-5個這樣的曬臺，開發(fā)商通常把它們叫作露臺，按照上海的面積測繪計算方式，這部分面積也是不能算進去的，所以開發(fā)商方面宣傳的送露臺不能算是很大的賣點。

所謂陽臺是指：挑出樓板的突出部位，且陽臺上方有蓋。這樣的陽臺在建筑面積上按照陽臺護攔內(nèi)部面積的一般計算建筑面積。需要注明的是，陽臺“蓋”的規(guī)格小于陽臺的規(guī)格者，判定該陽臺無蓋。如陽臺寬1.5米，上面的檐1.0米，則該陽臺定為無蓋，自然不算面積了;而蓋要是大于等于檐的寬度，則該陽臺定為有蓋。

二、花園

很多購房者聽說別墅的花園有多大多大時，都砰然心動，有的甚至就因為這一點才簽下合同，一心以為大花園今后將屬于自己的私人領域了。這是一種誤解，按照規(guī)定，花園面積不是能寫進合同的，只能在合同里面做相關約定，也正是因為這一點，經(jīng)常有開發(fā)商與購房者在這方面發(fā)生糾紛，所謂的花園“縮水”事件也就層出不窮。

專家指出，通過對花園面積作補充約定，是避免和解決糾紛的好辦法。首先，在合同中明確花園的具體面積，這一點一定要寫清楚;其次，明確花園面積的誤差范圍，以及在誤差范圍內(nèi)如何結算錢款;最后，對面積超過誤差范圍的處理作出約定，如花園少于一定面積，購房者可以選擇退房或得到較高的賠償，若大于一定的面積，購房者無需補錢。

三、地下室和閣樓

“買兩層送一層”，別墅開發(fā)商通常這樣做概念營銷。如果別墅附帶地下室，它還是很吸引人的。地下室有送的，也有不送的。一般來說，上海地區(qū)的別墅地下室，只要高于2.2米層高的，都要算做建筑面積。但是也有的別墅地下室2.8米層高的也不算面積，在簽合同的時候，仍然把地下室列進去，不過這時合同上的單價就要比原先定下的要少許多。例如，某別墅地上有三層共200平米，地下有一層2.8米層高100平米面積的地下室，商量結果是地上建筑面積的單價為10000元/平米，地下室不算面積，在簽合同時，會將按照當初商量好的總價，即200萬除以共四層的面積300平米，得出單價6666.7元/平米，單價與當初商量好的不同，不過總價都是200萬。

高于2.2米的寫進建筑面積，購房者無需擔心，但是2.2米以下層高的地下室不算建筑面積，屬于開發(fā)商附送，購房者一定要把這部分約定進合同，與花園一樣，要明確面積誤差范圍和賠償辦法。

眼下有不少開發(fā)商都把送閣樓作為一個賣點。閣樓通常是頂層比較高的別墅才能做的，由于頂不一樣高，所以層高也不相同，有1米的部位也有2.5米的部位，按照規(guī)定層高高于2.2米以上的都要算面積。這里有一個準則，即通過房產(chǎn)部門規(guī)劃的都要算作建筑面積，反之則不算，至于到底有沒有通過規(guī)劃，購房者可查閱該別墅的審照圖，如果沒有閣樓，它就不算面積。

四，外廊

別以為建筑都是室內(nèi)的，外廊作為室外部分，一樣計算進建筑面積。作為獨棟別墅中常用的建筑元素，外廊一直受到購房者的青睞，冬日的午后在悠長的私家走廊上，一把躺椅，一壺熱茶，多愜意的場面。外廊除了美觀和冬日曬曬太陽，近50平米的面積幾乎沒作用，但是它卻是實打實地與室內(nèi)算一樣的面積。具體的規(guī)范為：按照標準外包水平面積測算。