面積陷阱的三條對策
發(fā)布時間：2010-10-30
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概要：
商品房預售合同中一般有實際交付面積與預售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是“按實結算”，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，卻極易使購房者掉入合同陷阱。日前，合肥市刑事辯護委員會委員高明生律師做客新安百姓講堂，為人們分析了這種合同陷阱，并提出防范的對策。
商品房預售合同中一般有實際交付面積與預售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是“按實結算”，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，卻極易使購房者掉入合同陷阱。日前，合肥市刑事辯護委員會委員高明生律師做客新安百姓講堂，為人們分析了這種合同陷阱，并提出防范的對策。
“公攤”成為障眼法
高明生律師說，人們理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內的不一致，但事實上無論預售時的暫測面積還是交付時的實測面積，由于有“共用面積分攤”，往往讓消費者一頭霧水。不良房地產商利用購房者缺乏房屋面積計算知識而大做文章，或故意小房大賣，或有意提高設備層的層高而將本不應分攤的設備層攤入公用面積，或將本應該免費提供的物業(yè)管理用房的面積攤入公用面積。如此一來，商品房實際交付面積大大超出預售面積，購房者卻由于按實結算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積。
3條對策防陷阱，高明生律師建議，購房者在簽訂預售合同的有關面積條款或面積爭議解決條款時，可以采取以下防范措施：
第一，約定按所購商品房分戶門以內的建筑面積結算房價款。這樣盡管房價看起來高一點，但價款對應的房屋面積比較直觀，便于面積糾紛的處理。
第二，約定明確套內的建筑面積與共有分攤面積。因為商品房套內的建筑面積與分攤的共有面積是有一定比例的，分攤的系數(shù)越高，購房者的得益也就越少。因此購房者在簽訂有關面積爭議解決條款時，既要使套內的建筑面積不能少，又保證公用分攤面積不能多。
第三，約定將有關管理規(guī)章中面積管理條款作為解決面積爭議的條款。在建設部的《商品房銷售管理辦法》和許多省市的房地產交易管理辦法中均有解決面積爭議的規(guī)定，這些規(guī)定都體現(xiàn)了對于購房者的保護，但由于這些文件僅僅是行政管理規(guī)章，不能作為法院民事審判的準據(jù)法，所以購房者應當要求明確約定適用這些文件中有關解決面積爭議的條款。根據(jù)合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。
“不可抗力”休濫用
購房者經常會遇到房地產商遲延交付的問題。遲延交付情況發(fā)生后，房地產商為了逃避違約責任，往往羅列一大堆所謂客觀原因諸如遇到重大技術難題、水電氣配套遲遲不到位、遭遇惡劣天氣、竣工驗收手續(xù)復雜等等來搪塞消費者，并統(tǒng)統(tǒng)稱之為“不可抗力”。
高明生律師稱，法律關于“不可抗力”的規(guī)定是非常明確的，它是指不可預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。而房地產商所羅列的
